Согласие на отчуждение. В каких случаях требуется при продаже недвижимости.

Продажа недвижимости, приобретенной в браке, имеет важную юридическую особенность — для совершения сделки часто требуется официальное согласие второго супруга. Это требование закона призвано защищать права обоих сторон, так как большая часть имущества, нажитого в браке, считается совместной собственностью.

Когда согласие обязательно?
Согласие супруга необходимо оформлять в двух основных ситуациях:
1. Недвижимость была куплена в период брака. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, любое имущество, приобретенное супругами во время семейной жизни, является их совместной собственностью. Это правило действует даже в том случае, если объект зарегистрирован в Росреестре только на одного из них.
Исключение: если между супругами заключен брачный договор, в котором четко указано, что земельный участок или дом, квартира является личной собственностью одного из них. В этом случае согласие на продажу не требуется.
Важный нюанс: даже после развода, если имущество не было разделено в официальном порядке, оно продолжает считаться совместным. Следовательно, для его продажи бывший супруг все еще должен дать свое разрешение.

2. В объект недвижимости были вложены общие денежные средства. Это касается ситуаций, когда земельный участок изначально принадлежал одному из супругов (например, был получен до брака). Если в период семейной жизни за счет общих финансов на земельном участке был построен дом, баня, установлен забор, которые существенно повысили рыночную стоимость недвижимости, такой объект может быть через суд признан совместной собственностью (ст. 37 СК РФ). Для этого необходимо будет доказать факт и объем произведенных финансовых вложений.

Пренебрегать оформлением этого документа рискованно. Хотя на практике регистрация перехода права собственности может пройти и без него, такая сделка несет в себе серьезные угрозы, особенно для покупателя

В каких ситуациях согласие супруга не требуется?
Закон (ст. 36 СК РФ) определяет перечень случаев, когда имущество считается личной, а не совместной собственностью. Согласие на продажу такой недвижимости не нужно, если она:
Была приобретена или получена одним из супругов до официальной регистрации брака.
Перешла в собственность по безвозмездной сделке (была подарена или унаследована).
Была куплена на личные средства, которые принадлежали супругу или супруге до вступления в брак (что должно быть подтверждено финансовыми документами).
Признана личной собственностью на условиях действующего брачного договора.

Как правильно оформить документ?
Согласие на продажу недвижимости должно быть заверено нотариально. Для его оформления супругу, который дает разрешение, необходимо лично посетить нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:
Свой паспорт.
Свидетельство о браке (или о его расторжении, если речь идет о бывшем супруге).
Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на продаваемый объект или все объекты в собственности.

Нотариус подготовит текст документа, в котором будут указаны сведения о браке, объекте недвижимости и супруге. После подписания документ будет заверен печатью. Стоимость услуги варьируется в среднем от 2000 до 3000 рублей. Срок действия такого согласия законом не ограничен.

Чем рискует покупатель при отсутствии согласия?
Регистрационная служба может зарегистрировать сделку и без нотариального согласия, сделав в ЕГРН соответствующую отметку о его отсутствии. Однако это создает серьезную опасность для покупателя.
Супруг, чьи права были нарушены, имеет право оспорить сделку в суде в течение одного года с того момента, когда он узнал (или должен был узнать) о продаже (ст. 35 СК РФ). Если будет доказано, что покупатель знал о несогласии второго супруга, суд может признать сделку недействительной.

Вывод:
Покупая недвижимость всегда требуйте, чтоб на сделке у продавца к договору купли-продажи было приложено согласие на отчуждение супруга или нотариальное заявление о том, что продавец не состоит в браке.